خرید ملک در بازار پرنوسان و پرتلاطم یکی از حساس ترین تصمیم هایی می باشد که هر کسی در طول زندگی اش با آن روبه رو می شود. خرید خانه همیشه تصمیم بزرگی بوده، اما وقتی اوضاع اقتصادی ثبات ندارد، ماجرا جدی تر هم می گردد. خیلی ها با هیجان وارد بازار می شوند و بعد از مدتی متوجه می شوند بدون تحلیل جلو رفته اند.
در این مقاله می خواهیم عواملی را بررسی کنیم که روی این تصمیم اثر دارند و روش های مختلف خرید را کنار هم بگذاریم تا تصویر واضح تری شکل بگیرد.
۱۰نکته طلایی در خرید ملک در بازار پرنوسان و پرتلاطم
بازار ملک وقتی پرتلاطم می گردد، بیش از هر زمان دیگری به آرامش و تحلیل نیاز دارد. تجربه نشان داده خرید ملک در بازار پرنوسان و پرتلاطم با تصمیم های عجولانه بیشترین ضرر را به خریدار می زند. در ادامه ۱۰ نکته مهم را مرور می کنیم که کمک کرده در شرایط بی ثبات، منطقی تر جلو بروید.
· عواملکلان اقتصادی
اولین قدم برای خرید ملک در بازار پرنوسان شناخت شرایط کلان اقتصادی می باشد. بدون درک تورم، نرخ بهره و وضعیت ارز، تصمیم گیری بیشتر شبیه حدس زدن است تا تحلیل.
تورم مستقیم روی قیمت ملک و قدرت خرید تاثیر مستقیم می گذارد. وقتی تورم بالا می رود، هزینه ساخت بالا رفته و قیمت ها رشد می نماید. در مقابل، قدرت خرید مردم پایین می آید و تقاضا کاهش می یابد. در خرید ملک در بازار پرنوسان و پرتلاطم باید این تعادل را دقیق بسنجید.
نرخ بهره بالا یعنی وام گران تر. وقتی اقساط سنگین می شود، تقاضا کاهش پیدا می کند و بازار وارد فاز احتیاط می گردد. در اقتصادی که وابستگی به واردات مصالح دارد، افزایش نرخ ارز مستقیم نقش مستقیم در هزینه ساخت دارد.
· سیگنال هایی از بازار املاک و مستغلات
برای خرید ملک در بازار پرنوسان فقط شنیدن حرف مشاور یا فضای مجازی کافی نیست. باید شاخص ها را دید و تحلیل کرد. یکی از مهم ترین معیارها نسبت قیمت به اجاره می باشد.
این نسبت از تقسیم قیمت خرید بر اجاره ماهانه به دست می آید. اگر این عدد بالا باشد، یعنی قیمت ملک نسبت به درآمد اجاره ای آن زیاد بوده و سرمایه گذاری فشار بیشتری دارد. در خرید ملک در بازار پرنوسان و پرتلاطم این شاخص کمک کرده بفهمیم بازار در وضعیت حبابی قرار دارد یا منطقی تر شده است.
· انواع ملک
بازار املاک فقط آپارتمان نیست. ویلا، خانه های مستقل، واحدهای نوساز یا قدیمی هرکدام رفتار متفاوتی در نوسانات دارند. برای خرید ملک در بازار پرنوسان باید بدانیم کدام نوع ملک با هدف ما هماهنگ تر می باشد.
آپارتمان ها نقدشوندگی بالاتری دارند و فروششان راحت تر است. ویلاها بیشتر وابسته به موقعیت جغرافیایی اند و نوسانشان گاهی شدیدتر خواهد بود. خانه های کلنگی هم بیشتر نگاه سرمایه ای دارند تا مصرفی. اگر هدف شما سکونت است، معیارها با زمانی که هدف سرمایه گذاری می باشد فرق می کند.
· موقعیت های جغرافیایی در خرید ملک در بازار پرنوسان و پرتلاطم
در خرید ملک در بازار پرنوسان و پرتلاطم موقعیت جغرافیایی همه چیز را تغییر می دهد. بارها دیده ایم دو واحد با متراژ و امکانات مشابه، فقط به خاطر تفاوت محله اختلاف قیمت جدی دارند. دلیلش هم روشن می باشد؛ لوکیشن مستقیم روی تقاضا، سرعت فروش و رشد سرمایه اثر می گذارد.
اگر کسی قصد خرید ملک در بازار پرنوسان را دارد، باید بازار هر منطقه را جداگانه بررسی نماید. بعضی محله های شهری به دلیل دسترسی خوب، نزدیکی به مراکز خدماتی و زیرساخت قوی همیشه متقاضی دارند. تجربه نشان داده در خرید ملک در بازار پرنوسان انتخاب منطقه ای که تقاضای واقعی دارد، ریسک را به حداقل می رساند.
· شرکت کنندگان در بازار
برای خرید ملک در بازار پرنوسان و پرتلاطم فقط شناخت قیمت کافی نیست؛ باید بازیگران بازار را هم شناخت. خریداران، فروشندگان، سازندگان و حتی سرمایه گذاران بزرگ روی جهت بازار اثر دارند.
خریداران اصلی ترین نیروی بازارند. وقتی تقاضا بالا می رود، قیمت ها سریع واکنش نشان می دهند. بعضی خریداران مصرف کننده اند و بعضی صرفاً نگاه سرمایه ای دارند.
سازندگان و توسعه دهندگان هم نقش جدی دارند. وقتی پروژه های جدید زیاد وارد بازار گردد، عرضه بالا می رود و فشار قیمتی تعدیل می شود. برعکس، کاهش ساخت وساز در دوره ای از زمان، زمینه رشد قیمت را فراهم می سازد. شناخت این چرخه ها در خرید ملک در بازار پرنوسان و پرتلاطم کمک بزرگی می باشد.
· ابزارهایی برای مدیریت مالی
در خرید ملک در بازار پرنوسان مدیریت مالی ستون اصلی تصمیم می باشد. بدون برنامه تأمین مالی مشخص، ورود به بازار بیشتر شبیه ریسک کردن است تا سرمایه گذاری.
وام مسکن یکی از رایج ترین ابزارهای تأمین مالی می باشد. شرایط وام ها از نظر نرخ بهره، مدت بازپرداخت و میزان پیش پرداخت تفاوت دارد. قبل از امضای هر قراردادی باید اقساط را دقیق محاسبه کرد و سناریوهای مختلف را سنجید.
بسیاری از افراد در خرید ملک در بازار پرنوسان فقط به مبلغ وام نگاه می کنند و از فشار اقساط غافل می مانند. برخورداری از ذخیره نقدی هم اهمیت دارد. بازار بی ثبات همیشه غافلگیری دارد و نقدینگی پشتوانه آرامش خریدار می باشد.
· مقررات قانونی
در خرید ملک در بازار پرنوسان و پرتلاطم بی توجهی به قوانین خسارت بار است. بررسی سند مالکیت، کاربری ملک، پایان کار و وضعیت حقوقی ملک قدمی می باشد که نباید سرسری بگیرید.
قوانین مدنی و مالکیتی چارچوب اصلی معاملات را مشخص کرده اند. تطابق مشخصات ملک با سند، استعلام های لازم و بررسی بدهی های احتمالی اهمیت زیادی دارد. در خرید ملک در بازار پرنوسان کوچک ترین سهل انگاری حقوقی دردسر بزرگ به وجود می اورد. اگر ابهامی وجود دارد، مشورت با کارشناس حقوقی خیال خریدار را راحت تر می کند.
· ریسک ها
هیچ سرمایه گذاری بدون ریسک نیست و خرید ملک در بازار پرنوسان و پرتلاطم هم از این قاعده جدا نیست. یکی از مهم ترین ریسک ها، ریسک نقدشوندگی می باشد؛ یعنی توانایی فروش سریع ملک بدون افت شدید قیمت.
خانه های خاص، لوکس یا واقع در مناطق کم تقاضا بیشتر در معرض این ریسک قرار دارند. در دوره های رکود، فروش چنین املاکی زمان بر می شود.
برای همین در خرید ملک در بازار پرنوسان باید از خودمان بپرسیم اگر مجبور به فروش سریع شویم، بازار چطور واکنش نشان می دهد. ریسک نوسان قیمت هم جدی است. خرید در اوج هیجان بازار، احتمال افت ارزش کوتاه مدت را بالا می برد.
· روش های خرید
انتخاب روش مناسب در خرید ملک در بازار پرنوسان و پرتلاطم به هدف هر فرد بستگی دارد. بعضی ها برای سکونت می خرند، بعضی ها برای سرمایه گذاری میان مدت یا بلند مدت.
خرید مصرفی بیشتر بر کیفیت زندگی تمرکز دارد؛ دسترسی، امکانات و آرامش محله اولویت دارد، اما خرید سرمایه ای بیشتر به رشد قیمت، اجاره پذیری و آینده منطقه توجه می نماید. در خرید ملک در بازار پرنوسان تفکیک این دو نگاه اهمیت زیادی دارد.
برخی هم به سراغ پیش خرید می روند که سود بالقوه بالاتری دارد، اما ریسک اجرایی و زمانی هم همراه آن است. شناخت دقیق قرارداد در این روش حیاتی می باشد.
· استانداردهای ارزیابی ملک
در خرید ملک در بازار پرنوسان و پرتلاطم ارزیابی دقیق ملک تفاوت بین معامله خوب و اشتباه پرهزینه خواهد بود. موقعیت مکانی، دسترسی به حمل ونقل عمومی، نزدیکی به مراکز تجاری، مدارس و مراکز درمانی همه روی ارزش اثر دارند.
کیفیت ساخت هم نباید دست کم بگیرید. نوع مصالح، استحکام سازه، رعایت ضوابط فنی و وضعیت تأسیسات اهمیت زیادی دارد. بعضی واحدها ظاهر جذابی دارند، اما از نظر فنی ضعیف هستند و در اینده هزینه های پنهان خودشان را نشان می دهند.
سخن پایانی
خرید ملک در بازار پرنوسان و پرتلاطم نیاز به دقت، صبر و تحلیل دارد. در این مطلب متغیرهای اقتصادی، سیگنال های بازار، انواع ملک، موقعیت جغرافیایی، ابزارهای مالی، قوانین، ریسک ها و روش های خرید را مرور کردیم. همچنین استانداردهای ارزیابی ملک مثل لوکیشن، کیفیت ساخت و امکانات بررسی شد.
شما عزیزان می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان ما در ارتباط باشید یا به سایت املاک تاجران مراجعه نمایید.
راهنمای خرید ملک در بازار پرنوسان و پرتلاطم