مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای

مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای چیست؟ ملک موروثی به ملکی اطلاق می شود که متعلق به مالکی است که فوت کرده و اکنون در اختیار ورثه است. در این صورت اگر تعداد وراث متوفی از یک نفر بیشتر شود، مالکیت ملک بین همه وراث مشاع و مشترک خواهد بود.

هیچ محدودیت قانونی در مورد خرید و فروش اموال ارثی توسط وراث وجود ندارد. با این حال، ملاحظات قانونی وجود دارد که وراث باید هنگام رسیدگی به اموال ارثی از آنها آگاه باشند.

در این مقاله قصد داریم شرایط و مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای را روشن کنیم و اطلاعات ضروری در این زمینه را در اختیار شما قرار دهیم؛ بنابراین به خواندن این مقاله با ما ادامه دهید.

مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای چیست؟

اگر فردی ملکی داشته باشد و فوت کند، در صورت وجود یک فرزند، تمام دارایی میت به تک فرزند او منتقل می شود، اما در صورت تعدد اولاد، مال موروثی یا منتقل می شود و فرزندان متوفی نمی توانند آن را به طور مساوی در بین خودشان تقسیم کنند.

در این شرایط، ملک تنها در صورتی قابل معامله خواهد بود که وراث مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای را طی کرده باشند.

شرایط و مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای

اگر متوفی وراثی داشته باشد، آنها می توانند اموال باقی مانده از فرد را تصرف کنند، اما صرف سکونت در ملک موروثی یا اشتراک در آن با تایید ورثه برای خرید و فروش کافی نیست! زیرا باید سهم‌الارث برای هر فرد مشخص شود و کسانی که غایب یا قادر به اقدام نیستند نیز باید سهم‌الارث آنها حفظ شود.

در زیر الزامات مراحل خرید و فروش ملک موروثی را برای وضوح بهتر بیان کرده ایم.

• پس از تخصیص ارث، هر ذینفع مجاز است قسمت خود را به طرف دیگری بفروشد یا منتقل کند. در صورتی که قصد فروش کل ملک باشد، باید تأیید کلیه ذی نفعان و رضایت دادستان یا قیم کسانی که قادر به اقدام نیستند تأمین شود.
• در مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای افراد دخیل در معامله اموال ارثی باید دارای اهلیت و توافق برای انجام معامله باشند. معامله در مورد خرید و فروش اموال موروثی باید قانونی باشد و موضوع معامله باید مشخص باشد.

آشنایی با مراحل خرید و فروش ملک ورثه‌ای

فرآیندهای قانونی خاصی برای خرید و فروش هر ملک یا زمین وجود دارد و خریدار و فروشنده باید طبق این مقررات برای معامله آماده شوند.

املاک موروثی مانند سایر زمین ها و سازه های فعلی باید طبق مقررات تعیین شده برای تملک و واگذاری آنها مبادله شود. در غیر این صورت معامله باطل می شود و خریدار نمی تواند ملک را به نام خود منتقل کند. در ادامه به بیان مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای می پردازیم.

· تأیید مالکیت اموال

برای خرید و فروش ملک موروثی، تایید مالکیت ملک ضروری است. از آنجا که اموال موروثی فقط در صورتی قابل معاوضه است که به نام متوفی باشد، گواهی انحصار وراثت باید توسط ورثه آنها اخذ شده باشد و میزان سهم الارث نیز مشخص شود.

اگر ملکی به نام یکی از ورثه یا همسر متوفی باشد، به عنوان ملک ارثی شناخته نمی شود و سایر اعضای خانواده نمی توانند ملکی را که متعلق به فرد دیگری است بفروشند.

· صدور گواهی انحصار و وراثت

دومین مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای، گواهی انحصار وراثت توسط شورای حل اختلاف صادر می شود. این گواهی شامل نام تمام وراث است و نشان می دهد که چه تعداد از افراد دارای سهام هستند. برای اطمینان از اینکه ملک موروثی تأیید شده و تعداد وراث به همراه سهام آنها دقیق است، بررسی گواهی انحصار وراثت صادره از شورای حل اختلاف ضروری است.

· مشاهده وصیت نامه متوفی

هر فردی می تواند در طول حیات خود بخشی از دارایی خود را به شخص دیگری بفروشد یا واگذار کند؛ بنابراین برای خرید و فروش اموال موروثی باید به وصیت متوفی نیز توجه شود. اگر وصیت نامه از نوع وصیتی باشد، متوفی یک یا چند نفر را برای انجام وظایف معین تعیین کرده و باید به دستورات وی عمل شود.

در سومین مرحله از مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای باید مصیت نامه متوفی را مشاهده کنید که اگر وصیت تملیکی باشد، متوفی بخشی از اموال خود را به فرد خاصی اختصاص داده است و قبل از فرض دارایی های باقی مانده از فرد باید وضعیت این مال روشن شود.

لازم به ذکر است که هر فردی فقط می تواند ثلث ملک خود را وصیت کند و در صورت صوری بودن وصیت، سهم وراث تغییر می کند.

· بررسی حضور وراث صغیر

وراث متوفی به دسته های مختلفی تقسیم می شوند. برخی از آنها بالغ هستند و به سن قانونی رسیده اند و به این ترتیب صاحب ارث می شوند. گاه ممکن است فردی زیر 15 سال در بین ورثه متوفی وجود داشته باشد.

چهارمین مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای در صورت حضور وارث نابالغ، فرد صغیر محسوب می شود و نمی تواند با اموالی که به ارث رسیده است وارد معامله شود.

در این صورت مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای تنها در صورتی جایز است که صغیر دارای قیم باشد. پس از احراز حصه صغیر، ولی امر باید فروش سهم الارث خود را به مراجع قضایی اعلام کند. سپس در صورت رضایت دادستان می توان مال را فروخت و به دیگری منتقل کرد.

· بررسی وکالتنامه خرید و فروش ملک

بررسی وکالتنامه از دیگر مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای است. در برخی مواقع ممکن است وراث متوفی فاقد ظرفیت و توانایی حضور در محل معامله باشند که این امر مستلزم تفویض خرید و فروش اموال موروثی به نماینده قانونی است. برای واگذاری این اختیار، وکالتنامه باید رسمی و در اداره ثبت رسمی یا کنسولگری ایران در خارج از کشور ثبت شده باشد. در غیر این صورت وکیل قادر به انجام معاملات ملکی نخواهد بود.

ضمناً وکالتنامه باید قبل از معامله بررسی شود و حدود اختیارات وکیل ارزیابی شود. این مهم است زیرا وکالتنامه محدودیت های اختیاری را مشخص کرده است و وکیل مربوطه ممکن است اختیار خرید یا فروش ملک را نداشته باشد.

· رضایت کلیه وراث

همه وراث باید برای معامله و خرید و فروش اموال ارثی توافق کنند. در غیر این صورت، ممکن است مشکلات یا عوارضی در اجرای معامله ایجاد شود.

· پرداخت مبلغ معامله به کلیه وراث

در آخرین مرحله از خرید و فروش ملک ورثه ای، خریدار ممکن است مبلغ معامله را به حساب یکی از وراث یا فردی که به عنوان نماینده تعیین شده است قرار دهد و به آنها اجازه دهد مبلغ توافق شده را بین خود تقسیم کنند.

اما با توجه به اختلافات احتمالی که در این شرایط ممکن است پیش بیاید، توصیه می شود از قبل میزان سهم هر یک از ورثه تایید و سهم هر یک از افراد از فروش ملک به حساب مربوطه واریز شود.

مدارک مورد نیاز برای مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای

مدارک مورد نیاز برای فروش اموال ارثی شامل موارد زیر است:

• ارائه مدارک هویتی طرفین معامله
• دریافت گواهی انحصار وراثت
• سند ملکی موروثی یا سند رسمی آن
• اجازه دادستان مبنی بر فروش سهم الارث متوفی
• گواهی تسویه حساب مالیاتی متوفی
• گواهی پرداخت مالیات بر اموال ارثی

سخن آخر

به اموالی که متوفی به جا مانده است به عنوان ملک موروثی اطلاق می شود و ذینفعان می توانند پس از تضمین وراثت، آن را تصرف کنند. اگر ملک قابل تقسیم باشد، سهم هر یک از ورثه مشخص می شود و به آنها اجازه می دهد که سهم خود را به طور مستقل بفروشند.

با این وجود، در شرایطی که اموال قابل تقسیم نیست، دادگاه موظف است ترکه را بفروشد و عواید حاصله را بین وراث تقسیم کند. مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای را در این مقاله به ترتیب توضیح دادیم.
شما عزیزان می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان ما در ارتباط باشید یا به سایت املاک تاجران مراجعه نمایید.